昨天是2009年夏季房屋置换大集的第二天，记者专访了大连市房地产经济学学会秘书长葛秀梅。“‘大连房屋置换模式’正逐步完善，走向成熟，目前已成为大连市社科院研究课题。”葛秀梅透露，大连将建立加盟连锁置换体系，并将房屋置换模式延伸至社区。目前，相关专家已经到沙河口区春柳街道开始进行试点，今年下半年所有试点社区将正式确定。

　　现状：置换需求按2成计算，上千万平方米需要置换新房

　　数据统计显示，截至2008年末，市内四区实有住宅建筑面积5014.60万平方米，据调查，首次购买商品房、“房改房”的家庭，通过房屋置换方式改善居住环境的欲望强烈。“倘若有20%的旧房需要通过房屋置换方式获得商品住房，就将有1000多万平方米旧房需要置换新房。”葛秀梅说。

　　记者从大连房屋置换大集组委会获得这样一组数据，2006年第一届大连房屋置换大集的市民访问量约万人次，到第七届达到55万人次；第一届房源委托量为6000余户，第七届共计7.25万余户；第一届签订房屋置换合同170份，第七届为703份。“房屋置换大集的置换签约量整体呈现上涨趋势，帮助越来越多的市民改善了居住条件，也说明房屋置换大集逐渐受到滨城市民的认可。”葛秀梅认为，房屋置换模式的形成和实践，既是一项综合的系统工程，又是全面整合房屋置换市场各种资源的结果，通过房屋置换系统整合房屋置换。

　　问题：对于普通置换者而言，税费优惠可否长期设置

　　葛秀梅将有房屋置换需求的人群分为6种类型，包括必须型、需要型、改善型、过渡性、享受型和投资型。“我们主要关注前三种类型的人群，也就是为了配合城市规划建设而进行的旧房拆迁、棚户区改造、市政建设等征地拆迁而必须置换房屋的置换者，及为了子女上学、为了结婚需要等因素而必须要改变居住环境的人群。”葛秀梅说，中低收入的普通百姓是他们关注的主要对象。“这部分人群有换房的需求，但手里的购房款却很紧缺，往往需要通过出卖旧房来购置新房，日益完善的大连房屋置换模式就是要帮这些人实现安居的愿望。”

　　葛秀梅认为，“大连房屋置换模式”在多年运行中取得了一定的成绩，但也遇到不少困难和障碍，存在一些实际问题。她提出从鼓励房屋置换流通的角度看，可以适当调整减免房屋置换税费标准，在政策上把房屋置换方式视同房屋互换方式的延伸，给予同等的政策支持。“目前，大连存量房普通住房契税暂定1%，建议对首套旧房置换新房契税征收标准为扣除原产权旧房已缴纳的税费，按置换的新产权房减去原旧产权房的建筑面积的差额征收。”葛秀梅同时表示，房屋置换交易是一种普通居民自住型消费行为，不应视为一种营业性的行为，从鼓励自住型房屋置换出发，建议永久性取消首套自住型房屋的营业税，对于房屋置换应给予长期稳定的税费优惠政策。“现在执行的税费新政延期至今年年底，希望针对房屋置换的税费能够长期稳定。”

　　出路：房屋置换模式延伸至社区

　　葛秀梅表示，“大连房屋置换模式”已成为大连市社科院研究课题，在房地产“产学研”一体化的模式下，促进房地产二、三级市场联动，提高房屋置换的效率和成功率。“目前，这个体系在组织机构方面尚处于单一公司运作的初级发展阶段，为适应大批量的、全市范围居民企业的需求，大连市将建立加盟连锁房屋置换体系，让更多的企业和中介机构参与到房屋置换的市场之中。”

　　她还透露，相关部门正在尝试将房屋置换模式延伸至社区，“老大妈、老大叔这类人群最了解周围住宅情况和居民的需求，让这些人活跃起来，成为房屋置换的营销宣传员，目的就是帮助有置换需求的普通百姓实现换房愿望。”她说，目前，相关专家已经到沙河口区春柳街道进行了宣传，效果非常好，今年下半年，相关试点社区将在全市范围内正式确立。

　　此外，葛秀梅认为，房屋置换市场作为房地产市场的分支机构，其政策法规相对滞后、薄弱，迄今为止大连尚没有一部房屋置换方面的政策规定，只有二十多年前制定颁布的“大连房屋互换规定”，无论从大连房屋置换市场的置换情况，还是从未来大连房地产市场的发展趋势看，亟须一部规范性的、针对性强的房屋置换法规。她建议大连市应尽快出台房屋置换的管理办法，培育和发展大连房屋置换市场，使房屋置换走上健康、稳定、快速发展的轨道。